Верховный Суд отменил резонансное решение об изъятии у должника единственного жилья

Какие правила необходимо соблюдать кредитору для обращения взыскания на единственное жилье должника?
С этим вопросом разбирался Верховный Суд РФ.
Должник (физическое лицо) взял у кредитора (физического лица) в качестве займа три миллиона рублей. В расписке о получении денежных средств должник указал, что отвечает за заемные деньги своей полученной в наследство квартирой. Ни письменный договор займа, ни договор залога не заключались.
В оговоренный срок долг возвращен не был.
Кредитор обратился в Прикубанский районный суд г. Краснодара и получил исполнительный лист на взыскание 3 455 027 руб. займа и процентов.
В отношении должника было возбуждено исполнительное производство, в дальнейшем оконченное в связи с отсутствием у должника имущества, подлежащего изъятию и реализации. Исполнительный лист был возвращён кредитору.
Вторым иском кредитор попытался обратить взыскание на единственное жилье должника, упомянутую в расписке полученную по наследству квартиру. При этом кредитор исходил из того, что квартира была передана ему в залог.
Должник, в свою очередь, посчитал, что из расписки о получении займа не следует залог объекта недвижимого имущества: расписка по займу – не договор залога; в ней не указан предмет ипотеки; не произведена оценка квартиры; не произведена государственная регистрация залога недвижимого имущества.
Прикубанский районный суд г. Краснодара отказал взыскателю в иске, полагая, что спорное жилое помещение является единственным пригодным для проживания, а значит, на него не может быть обращено взыскание.
Однако суд второй инстанции (Краснодарский краевой суд) отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил требования взыскателя.
Краевой суд постановил признать право собственности на спорную квартиру за взыскателем; передать квартиру взыскателю, взыскал с кредитора в пользу должника разницу между оценочной стоимостью квартиры и ранее взысканной суммой займа (более миллиона рублей).
То есть, суд второй инстанции счел, что указав в расписке к договору займа свою готовность отвечать за полученные денежные средства, в том числе, и единственным жильем, должник фактически передал жилое помещение в залог, на которое может быть обращено взыскание по правилам ФЗ «Об ипотеке».
Указанная позиция суда представляется, по меньшей мере, сомнительной, так как гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке» прямо установлены:
1. Обязательная письменная форма договора залога с указанием существенных условий;
2. Обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.
3. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение путем продажи с публичных торгов.
Нарушения любого из этих требований делает сделку ничтожной, при этом в рассматриваемом деле нарушены все условия.
В свою очередь, с указанным Определением краевого суда категорически не согласился должник и довел дело до Верховного суда.
Суд высшей инстанции заинтересовался делом и в своем определении №18-КГ17-216 от 30.01.2018 указал следующее:
Залогодержатель приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, после его реализации. Попытка Краснодарского краевого суда передать квартиру в собственность взыскателя минуя публичные торги, недопустима.
Кроме того, по мнению коллегии Верховного суда РФ, краевой суд должен был установить характер возникших между сторонами правоотношений и характер взятых на себя сторонами обязательств. Поэтому Верховный суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

По мнению юристов «Консалтинговой Группы «Победа» Верховный суд РФ отменил определение Краснодарского краевого суда полностью обоснованно – апелляционной инстанцией вынесен явно неправосудный судебный акт, с грубым нарушением сразу нескольких норм права:
1. ипотека не может возникать из расписки (при прямом требовании закона о письменной форме договора залога).
2. предмет залога должен реализовываться на торгах, а не напрямую передаваться взыскателю.
3. ипотека требует обязательной государственной регистрации, которая в данном случае отсутствовала. Данное нарушение является вопиющим и никаких законных способов обойти данное требование ГК РФ не существует.
В случае с рассматриваемым делом, суд апелляционной инстанции при вынесении судебного акта умудрился трижды нарушить нормы законодательства, в том числе фундаментальные требования к форме договоров залога (ипотеки). Если бы Верховный суд РФ оставил апелляционное определение краевого суда в силе, или просто не принял надзорную жалобу должника к производству, в российской судебной практике мог возникнуть опасный «прецедент». Ведь в дальнейшем, в любом из российских судов взыскатели смогли бы ссылаться на вступившее в законную силу решение, действующее вопреки прямым нормам законодательства. А в том же Краснодарском крае данное решение стало бы нормой при разрешении залогово — ипотечных споров для всех судов первой инстанции.
Таким образом, Верховному Суду РФ удалось оперативно предотвратить последствия слишком вольного правотолкования судьями Краснодарского краевого суда.

http://test.vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1629150