Как избежать проблем с застройщиками.

ПРОБЛЕМНЫЕ  ЗАСТРОЙЩИКИ

Как распознать их заранее перед заключением договора?

Приобретение строящегося жилья — это возможность сильно сэкономить, эффективно инвестировать свободные денежные средства или даже заработать на росте стоимости жилья между этапом «котлована» и стоимостью готового жилья.

Покупка недвижимости для большинства россиян остается одним из важнейших событий в жизни. Все понимают, что безопаснее приобрести жилье на вторичном рынке. Но этот вариант подходит не всем, поэтому оформление покупки квартиры по ДДУ — один из основных вариантов улучшения жилищных условий.

Покупка квартиры в новостройке — это своего рода инвестиционная деятельность. Это покупка того, чего еще нет. И такое вложение — определенный риск, как и любая другая инвестиция.

По официальной статистике за последние 10 лет счет многоквартирных домов, строительство которых было заморожено, ведется на многие сотни. Задержки со сдачей корпусов на несколько месяцев, а то и год-два также широко распространены и крайне неприятны для покупателей. И одно дело, когда новая квартира приобретается чисто для инвестиций и совершенно другое – когда молодая семья берет строящееся жильё в ипотеку, проживая на съёмной квартире. В этом случае каждый месяц задержки с передачей квартиры тяжким финансовым бременем падает на семейный бюджет.

Уменьшить риски позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. (Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации).

Однако есть у этой схемы и минусы:

1. Рост цен на недвижимость. Раньше застройщики возводили здания на деньги покупателей, а теперь на собственные средства, либо через проектное финансирование (банковский кредит на строительство). Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать исключительно повышением стоимости жилья.
2. Деньги на эскроу-счете заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
3. Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре одной из российских столиц будет стоить существенно дороже, так что определенные риски остаются.
4. Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.

То есть при неблагоприятном развитии событий деньги, которые будут возвращены покупателю через пару лет, составят всего ½ рыночной стоимости такой же квартиры на тот момент.

Однако, существует набор признаков, по которым перед покупкой квартиры в строящемся доме можно понять, что у застройщика имеются определенные проблемы:

1. Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из важнейших факторов, на который стоит обращать внимание потенциальному покупателю — темпы строительства и сроки сдачи других объектов застройщиком (задержка сдачи объектов, длительность и причины). 

Если застройщик систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. 

1. Проектная документация и аккредитация у банков

В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, аккредитация у небольших малоизвестных банков (ибо и вовсе ее отсутствие). Ведущие российские банки тщательно проверяют строительные компании, отсутствие аккредитации хотя бы в одном из них – тревожный звоночек.

1. Тип договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и иным «альтернативным вариантам», исключающим гарантии для покупателей. Любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. 

1. Сайт застройщика

Одним из признаков возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Как бы он не был красиво сделан, если на нем нет свежих (и постоянно-обновляемых) фотографий с ходом строительных работ – это подозрительно.

1. Огромные скидки и цены намного ниже рынка

Тут всё понятно – продавать квартиры на 20-30 % дешевле чем аналогичные квартиры продают конкуренты ни одна серьёзная устойчивая компания не будет. Даже если Вам и не собираются сознательно обманывать, это признак того, что у строительной компании проблемы.

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на сайтах «ЦИАН», «Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ)», или портале «Наш.дом.рф», нужно искать и внимательно изучать сайты застройщиков, а также читать отзывы о них на форумах.

Проверить наличие проблемных объектов у «своего» застройщика можно в Едином реестре проблемных объектов. В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено.  Если в этом списке есть объекты Вашего застройщика, то это уже даже не тревожный звоночек, а звонкий набат.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил договор долевого участия в строительстве и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником ДДУ, может получать информацию в группах в социальных сетях. Инициативные группы дольщиков создают такие каналы, где обсуждают ход строительства.

Мониторинг СМИ — еще один эффективный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название застройщика в поиск, можно за несколько минут отследить весь ход строительного проекта. Из публикаций прессы можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Не лишним будет съездить на стройплощадку, чтобы лично своими глазами оценить ход строительство и степень удобства в расположении дома.

Юристы Консалтинговой группы «Победы» настоятельно рекомендуют перед заключением договора провести анализ компании-застройщика для минимизации неблагоприятных последствий. Наши специалисты окажут Вам содействие при проведении проверки застройщика и дальнейшем заключении договора на приобретение недвижимости.

Отыскать наш сайт во всемирной глобальной Сети и обратиться за квалифицированной юридической помощью можно по тегам #юридические услуги в СПб недорого;  #юристы в СПб   #Банкротство в СПб;   #юридическая компания; # арбитражный / конкурсный / финансовый управляющий.